Behördliche Betriebsschließung und Gewerbemiete: Was gilt, wenn der Staat Ihren Laden zumacht?

Stellen Sie sich vor: Eine Behörde ordnet an, dass Ihr Betrieb für mehrere Wochen schließen muss – nicht wegen eigenen Verschuldens, nicht wegen eines Fehlers des Vermieters, sondern wegen einer staatlichen Anordnung, die weder Sie noch Ihr Vermieter verhindern konnten. Müssen Sie in dieser Zeit weiterhin die volle Miete zahlen?

Diese Frage beschäftigt Gewerbetreibende immer dann, wenn außergewöhnliche Ereignisse – Katastrophenschutz, Infektionsschutzmaßnahmen, Umweltauflagen, Energiekrisen – zu Betriebsunterbrechungen führen. Die Antwort liegt im deutschen Mietrecht, genauer gesagt in einem Prinzip, das sich durch jahrzehntealte Rechtsprechung zieht und durch ein Grundsatzurteil aus der jüngeren Vergangenheit konkretisiert wurde.

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Was bedeutet „Störung der Geschäftsgrundlage“ im Gewerbemietrecht?

Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt in §313 den Begriff der Störung der Geschäftsgrundlage. Gemeint ist damit: Wenn sich die Umstände, unter denen ein Vertrag geschlossen wurde, so grundlegend verändert haben, dass die ursprüngliche Vereinbarung unter den neuen Bedingungen nicht mehr unverändert aufrechterhalten werden kann, hat eine Vertragspartei das Recht, eine Anpassung zu verlangen.

Im Gewerbemietrecht bedeutet das: Ein Mietvertrag über ein Ladenlokal wird in aller Regel unter der Voraussetzung geschlossen, dass der Mieter das Objekt tatsächlich für seinen Betrieb nutzen kann. Wird diese Nutzungsmöglichkeit durch eine behördliche Schließungsanordnung vollständig entzogen – und das ohne Verschulden beider Parteien – liegt eine solche Störung vor.

Was hat das OLG Dresden dazu entschieden?

Das Oberlandesgericht Dresden hat in einem viel beachteten Urteil (5 U 1782/20 vom 24.02.2021) diese Frage konkretisiert. In dem Fall konnte eine Einzelhändlerin ihr Ladenlokal für einen Monat aufgrund einer staatlichen Schließungsanordnung nicht öffnen. Sie verweigerte daraufhin die Mietzahlung vollständig. Der Vermieter klagte auf Zahlung der vollen Miete.

Das Gericht stellte fest: Ein Mangel an der Mietsache liegt in einem solchen Fall grundsätzlich nicht vor – die Immobilie ist intakt, der Vermieter hat seine vertragliche Pflicht erfüllt. Allerdings erkannte das OLG Dresden sehr wohl eine Störung der Geschäftsgrundlage nach §313 BGB an. Die Konsequenz: Da weder Mieterin noch Vermieter die Schließungsanordnung verursacht oder vorhersehen konnten, sei es angemessen, die finanzielle Last zu gleichen Teilen auf beide Parteien zu verteilen. Die Mieterin hatte die Hälfte der strittigen Miete zu zahlen – nicht mehr, aber auch nicht weniger.

Gilt dieses Prinzip auch heute noch – und in anderen Situationen?

Das Grundprinzip ist nicht auf eine bestimmte Ausnahmesituation beschränkt. §313 BGB gilt als allgemeine Regelung im deutschen Vertragsrecht – und damit grundsätzlich immer dann, wenn sich die Vertragsgrundlage durch unvorhersehbare äußere Einwirkung wesentlich verändert.

Situationen, in denen dieses Prinzip relevant werden kann: behördlich angeordnete Schließungen aus Infektionsschutzgründen, Nutzungsverbote durch Umwelt- oder Brandschutzbehörden, staatlich veranlasste Betriebsunterbrechungen durch Infrastruktur- oder Netzausfälle, Sicherheitssperrungen im Umfeld des Betriebs.

Wichtig: Ob §313 BGB im konkreten Einzelfall greift und in welchem Umfang eine Anpassung der Miete verlangt werden kann, hängt immer von den genauen Umständen des Einzelfalls ab. Das OLG-Dresden-Urteil zeigt eine mögliche Linie der Rechtsprechung, ist aber nicht zwingend auf jeden Fall anwendbar. Für konkrete rechtliche Fragen zu Ihrem Gewerbemietverhältnis empfehlen wir ausdrücklich die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.

Was ist, wenn Sie als Vermieter betroffen sind?

Auch aus Vermieter-Perspektive ist dieses Urteil relevant: Vollständige Mietkürzungen ohne rechtliche Grundlage sind unzulässig. Wer als Vermieter mit einer kompletten Zahlungsverweigerung konfrontiert wird, muss das nicht einfach hinnehmen. Die 50/50-Teilung des OLG Dresden zeigt: Das Risiko wird geteilt, aber es wird nicht einseitig auf den Vermieter abgewälzt.

Welche Versicherungen schützen Gewerbetreibende bei Betriebsunterbrechungen?

Das ist der Punkt, den viele Gewerbetreibende erst im Ernstfall entdecken – und dann ist es zu spät:

Firmenrechtsschutz: Mietstreitigkeiten zwischen Gewerbemieter und Vermieter können langwierig und teuer werden. Wer einen Firmenrechtsschutz hat, ist in solchen Auseinandersetzungen finanziell abgesichert – von der außergerichtlichen Rechtsberatung bis zu mehreren Instanzen vor Gericht. Mehr dazu: Recht haben und Recht bekommen: So finden Sie den maßgeschneiderten Rechtsschutz

Betriebsunterbrechungsversicherung: Eine Betriebsschließung bedeutet Umsatzausfall – unabhängig davon, wie die Mietfrage letztlich geregelt wird. Eine Betriebsunterbrechungsversicherung sichert den entgangenen Gewinn und laufende Fixkosten für die Dauer der Schließung ab. Sie ist für viele Gewerbetreibende existenziell und wird trotzdem oft vergessen.

Beides zusammen – Rechtsschutz und Betriebsunterbrechungsschutz – bildet das Fundament für Gewerbetreibende, die rechtliche und wirtschaftliche Risiken einer erzwungenen Betriebsunterbrechung absichern wollen.

Wenn Sie wissen möchten, ob Ihr Betrieb ausreichend abgesichert ist, sprechen Sie uns gerne an.

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Oeconomia GmbH Versicherungsmakler Tel.: 040 – 603 1081 E-Mail: service@oeconomia.de