Forward-Darlehen: Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung – worauf es 2026 ankommt

Ihre Zinsbindung läuft in ein bis drei Jahren aus. Sie wissen nicht genau, was bis dahin mit den Bauzinsen passiert. Sollen Sie abwarten? Oder sollten Sie die Anschlussfinanzierung jetzt schon regeln, solange Sie noch Spielraum haben?

Genau für diese Situation gibt es das Forward-Darlehen. Es erlaubt Ihnen, den Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung heute festzuschreiben – auch wenn der aktuelle Kredit noch Monate oder Jahre läuft. Ob und wann das sinnvoll ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation und den Zinserwartungen ab. Was das Forward-Darlehen ist, wie es funktioniert und worauf Sie dabei achten sollten, erklären wir hier.

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Was ist ein Forward-Darlehen – und wie funktioniert es?

Ein Forward-Darlehen ist im Grunde ein normales Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung – mit einem entscheidenden Unterschied: Sie schließen den Vertrag heute ab, aber er wird erst in der Zukunft ausgezahlt, wenn Ihre bestehende Zinsbindung ausläuft. In der Zwischenzeit – der sogenannten Forward-Periode – passiert nichts. Sie zahlen weiterhin Ihren bisherigen Kredit, der neue Vertrag liegt bereit.

Der Vorteil: Sie kennen heute schon den exakten Zinssatz, der für Ihre Anschlussfinanzierung gilt. Keine Überraschungen, keine Abhängigkeit von der Marktentwicklung zwischen heute und dem Ausläufer Ihres Darlehens.

Der Preis dafür: Für jeden Monat der Forward-Periode berechnen Kreditgeber einen Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz – typischerweise zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkte pro Monat. Wer zwei Jahre im Voraus plant, zahlt also einen etwas höheren Zins als jemand, der kurzfristig abschließt.

Wann macht ein Forward-Darlehen Sinn – und wann nicht?

Das ist die eigentlich entscheidende Frage. Ein Forward-Darlehen lohnt sich dann, wenn Sie davon überzeugt sind, dass die Zinsen bis zum Auslaufen Ihrer Bindung steigen werden – und wenn Sie den Aufschlag durch diese Erwartung überkompensieren können.

Es macht weniger Sinn, wenn Sie glauben, dass die Zinsen stabil bleiben oder sogar sinken. In diesem Fall würden Sie mit einem Forward-Darlehen einen Aufschlag zahlen, ohne einen entsprechenden Vorteil zu erhalten.

Jenseits der Zinsprognose gibt es aber noch einen anderen, oft unterschätzten Grund für ein Forward-Darlehen: Planungssicherheit. Wer weiß, dass er in zwei Jahren eine Restschuld von 150.000 Euro refinanzieren muss, und wer dabei eine Familie, ein fixes Budget und langfristige Lebenspläne hat, profitiert von der Sicherheit – unabhängig davon, ob der Markt letztlich höher oder tiefer liegt.

In unserer Beratungspraxis erleben wir, dass gerade Familien mit Kindern und mittleren Einkommen von dieser Planbarkeit profitieren. Das Worst-Case-Szenario – stark gestiegene Zinsen beim Auslaufen der Bindung, plus gleichzeitig höhere Lebenshaltungskosten – ist durch ein Forward-Darlehen ausgeschlossen.

Was gilt es bei der Wahl des Anbieters zu beachten?

Das Angebot Ihrer bestehenden Hausbank zur Anschlussfinanzierung ist selten das günstigste im Markt. Banken wissen, dass viele Kunden aus Bequemlichkeit einfach verlängern – und preisen das ein. Es lohnt sich daher in jedem Fall, Angebote zu vergleichen, bevor Sie unterschreiben.

Achten Sie bei Forward-Darlehen auf folgende Punkte: Wie hoch ist der Zinsaufschlag pro Monat der Forward-Periode? Wie lange ist die maximale Forward-Periode, die der Anbieter erlaubt? Unter welchen Bedingungen können Sie vom Vertrag zurücktreten, falls sich Ihre Lebenssituation ändert? Gibt es Sondertilgungsrechte im neuen Vertrag?

Kleiner, aber wichtiger Hinweis: Wer ein Forward-Darlehen abschließt, geht eine verbindliche Verpflichtung ein. Wenn die Zinsen entgegen den Erwartungen sinken und Sie trotzdem an den höheren Forward-Zins gebunden sind, können Sie nicht einfach wechseln – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Entscheidung sollte also mit Bedacht getroffen werden.

Was ändert sich bei der Anschlussfinanzierung auch sonst?

Die Anschlussfinanzierung ist ein guter Moment, um die gesamte Absicherung rund um die Immobilie zu überprüfen. Zwei Punkte, die dabei häufig vergessen werden:

Risikolebensversicherung: Wer beim ursprünglichen Kauf eine Risikolebensversicherung zur Absicherung des Darlehens abgeschlossen hat, sollte jetzt prüfen, ob die Versicherungssumme noch zur Restschuld passt. Mit sinkender Schuld kann es sinnvoll sein, die Police anzupassen – oder bei einer Neufinanzierung eine neue abzuschließen. Was bei der Risikolebensversicherung im Kontext einer Immobilienfinanzierung zu beachten ist, erklären wir hier: Risikolebensversicherung beim Hauskauf: Warum die Bank fragt – und was wirklich dahintersteckt

Wohngebäudeversicherung: Viele Eigentümer haben ihre Wohngebäudeversicherung seit Jahren nicht angepasst. In einem Umfeld mit stark gestiegenen Baukosten – die Baupreissteigerungen der letzten Jahre sind erheblich – kann das zu einer Unterversicherung führen, die im Schadenfall teuer wird. Gerade nach einem Leitungswasserschaden zeigt sich, wie wichtig ein aktuell aufgestellter Gebäudeschutz ist: Leitungswasserschaden: Die Nr. 1-Gefahr im Haus – und warum Ihre Versicherung nicht alles zahlt

Wir können Ihnen bei der Kreditvermittlung nicht helfen – das ist nicht unser Kerngeschäft. Aber wir stellen sicher, dass Ihre Immobilie und Ihre Finanzierung versicherungsseitig sauber aufgestellt sind. Das ist häufig der Teil, der beim Umfinanzieren schlicht vergessen wird.

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