Immobilie bei Trennung: So finden Ex-Partner eine Lösung

Das Haus war der gemeinsame Plan: Grundbuch zu zweit, Darlehen zu zweit, gemeinsame Zukunft. Und dann kommt die Trennung. Plötzlich stellt sich bei der Immobilie bei Trennung nicht nur die Frage, wer bleibt und wer geht, sondern auch, was mit dem Kredit passiert, wer die laufenden Kosten trägt und was dabei finanziell auf dem Spiel steht. Viele Paare unterschätzen, wie eng Eigentum, Darlehen und Versicherungsschutz miteinander verknüpft sind.

Dieser Beitrag gibt Ihnen Orientierung, welche Wege es gibt und worauf Sie achten sollten. Er ersetzt keine Rechtsberatung, denn die rechtliche Gestaltung hängt stark vom Einzelfall ab. Was wir als Versicherungsmakler beisteuern können, ist der Blick auf die Absicherung rund um Haus und Darlehen. Wenn Sie dazu Fragen haben, können Sie hier einen Beratungstermin vereinbaren.

Gemeinsames Eigentum: Warum keiner allein entscheiden kann

Stehen beide Partner im Grundbuch, liegt häufig Miteigentum zu gleichen Teilen vor. Dann kann keiner von beiden die Immobilie allein verkaufen. Eine Trennung oder Scheidung führt außerdem nicht automatisch dazu, dass die Eigentumsverhältnisse neu geordnet werden. Das Miteigentum bleibt zunächst bestehen, bis die Partner es aktiv ändern. Bei unverheirateten Paaren kommt es dabei wesentlich auf die Einträge im Grundbuch und auf die Darlehensverträge an.

Die drei Wege: Übernahme, Verkauf oder Teilungsversteigerung

Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten. Einer übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus, beide verkaufen gemeinsam, oder es kommt mangels Einigung zur Teilungsversteigerung. Daneben ist auch eine Zwischenlösung denkbar, etwa dass einer vorerst im Haus wohnen bleibt und das Eigentum zunächst gemeinsam gehalten wird.

Bei der Übernahme geht das Eigentum per notariellem Vertrag und Eintragung im Grundbuch auf einen Partner über. Entscheidend ist hier die Bank. Sie muss beteiligt werden, weil der ausscheidende Partner aus der Mithaftung für das Darlehen nur entlassen wird, wenn die Bank zustimmt. Dazu ist sie nicht verpflichtet. Häufig verlangt sie zusätzliche Sicherheiten, und der übernehmende Partner muss die Finanzierung tragen können.

Beim gemeinsamen Verkauf wird zunächst das Darlehen getilgt, wobei meistens eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank anfällt. Der verbleibende Erlös wird nach den Eigentumsanteilen aufgeteilt. Ein Nachteil kann sein, dass die Immobilie unter Zeitdruck unter Wert verkauft wird. Ein geordneter Verkauf ist deshalb meist die bessere Wahl.

Die Teilungsversteigerung ist der Weg, wenn keine Einigung gelingt. Jeder Miteigentümer kann sie beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Sie gilt als letzter Ausweg, denn vom Erlös werden zunächst Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen, und die Immobilie wird oft nicht zum bestmöglichen Preis verkauft. Zudem kann sich die Auszahlung des Erlöses verzögern, wenn sich die Beteiligten nicht einig sind.

Der Kredit: Wer haftet nach der Trennung?

Gegenüber der Bank haften beide Darlehensnehmer in der Regel als Gesamtschuldner, jeder also für den vollen Betrag. Der Auszug eines Partners ändert daran nichts, und auch eine Eigentumsübertragung lässt das Darlehen nicht automatisch enden oder wechseln. Im Verhältnis der Partner untereinander greift der sogenannte Gesamtschuldnerausgleich. Wer nach der Trennung mehr zahlt, als ihm zusteht, kann unter Umständen einen Ausgleich verlangen. Wie das im Einzelfall aussieht, sollten Sie rechtlich klären lassen und möglichst schriftlich festhalten.

Wer im Haus bleibt: Nutzungsentschädigung und laufende Kosten

Zieht ein Partner aus und der andere bleibt, stellt sich schnell die Frage nach einer Nutzungsentschädigung. Während der Trennung kann sie sich aus § 1361b BGB ergeben, bei Miteigentum auch aus § 745 BGB. Ob und in welcher Höhe sie verlangt werden kann, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, wie lange die Trennung dauert und wie Unterhalt und Wohnvorteil berücksichtigt werden. Auch die laufenden Kosten für Darlehen, Betriebskosten, Instandhaltung und Versicherungen sollten klar geregelt sein. Wer Ansprüche nicht deutlich anmeldet, kann es später schwerer haben, sie für die Vergangenheit durchzusetzen.

Wie es mit der Wohnung bei einer Scheidung weitergeht, haben wir in unserem Beitrag Wer darf nach der Scheidung in der Ehewohnung bleiben? erklärt.

Welche Versicherungen Sie bei der Trennung im Blick behalten sollten

Gerade im Trubel einer Trennung gerät der Versicherungsschutz leicht aus dem Blick. In der Beratungspraxis sehen wir immer wieder, dass Verträge nach einem Auszug oder Eigentumswechsel nicht angepasst werden. Das kann teuer werden.

Bei der Wohngebäudeversicherung tritt bei einem Verkauf der Erwerber nach § 95 VVG in den Vertrag ein. Verkäufer und Erwerber müssen die Veräußerung dem Versicherer unverzüglich anzeigen. Der Erwerber und der Versicherer haben zudem ein gesetzliches Kündigungsrecht. Wer sich mit dem Thema genauer beschäftigen will, findet Hinweise in unserem Beitrag Die Wohngebäudeversicherung: Darauf beim Abschluss achten.

Auch eine Risikolebensversicherung hängt oft am Darlehen. Sie sichert die Restschuld ab, wenn ein Partner stirbt. Bei einer Trennung sollten Versicherungssumme, versicherte Person und Bezugsberechtigung geprüft werden. Warum die Bank überhaupt danach fragt, erklären wir im Beitrag Risikolebensversicherung beim Hauskauf. Mit dem Auszug ändern sich außerdem die versicherte Wohnung und die versicherten Personen, deshalb lohnt auch ein Blick auf Hausrat und Haftpflicht.

Typische Fehler bei der Immobilie nach der Trennung

Häufig zeigt sich ein ähnliches Muster: Die Beteiligten vermeiden das Gespräch, zahlen den Kredit still weiter und regeln nichts schriftlich. Später entsteht Streit über Ausgleichszahlungen, Nutzungsentschädigung oder den Verkaufszeitpunkt. Wer früh klärt, wer wohnt, wer was zahlt und bis wann eine Lösung stehen soll, spart sich oft Zeit, Geld und Nerven.

Häufige Fragen zur Immobilie bei Trennung

Kann ich das Haus nach der Trennung allein verkaufen?

Nein, wenn beide Partner im Grundbuch stehen. Dann müssen beide zustimmen. Kommt keine Einigung zustande, bleibt als Ausweg die Teilungsversteigerung.

Bleibt der Kredit bestehen, wenn einer auszieht?

Ja. Der Auszug ändert nichts an der Haftung gegenüber der Bank. Aus dem Darlehen entlassen wird ein Partner nur, wenn die Bank zustimmt.

Was passiert bei einer Teilungsversteigerung mit dem Erlös?

Vom Erlös werden zunächst Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen, der Rest steht den bisherigen Eigentümern zu. Die Immobilie wird dabei oft unter Wert verkauft.

Brauche ich eine Rechtsberatung?

Bei Übertragung, Nutzungsentschädigung, Kredit und Auseinandersetzung ist eine rechtliche Beratung durch Notar oder Fachanwalt für Familienrecht sinnvoll. Wir als Versicherungsmakler kümmern uns um die Absicherung rund um Immobilie und Darlehen.

Fazit: Früh klären statt teuer nachverhandeln

Eine Immobilie bei Trennung lässt sich am besten lösen, wenn Eigentum, Kredit und Absicherung gemeinsam betrachtet werden. Je früher Sie die Fragen klären, desto mehr Spielraum bleibt Ihnen. Wir sind an keine bestimmte Gesellschaft gebunden und prüfen Ihren Versicherungsschutz kostenlos und ohne Produktdruck. Rufen Sie uns unter 040 6031081 an oder vereinbaren Sie direkt einen Beratungstermin.